Tout au long de l'occupation des lieux, les parties (vous et votre bailleur) ont des obligations : le bailleur doit faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état du logement, et doit assurer la jouissance paisible du logement au locataire. Le locataire doit payer le loyer et les charges ainsi que faire les réparations locatives.

1. Les charges

Le locataire doit participer aux charges récupérables. La liste de ces charges est fixée par décret (décret du 26 août 1987). Aucune charge non listée dans l'annexe du décret ou ne correspondant pas à un service réellement rendu au locataire ne peut être exigée de lui (art. 23 de la loi du 6 juillet 1989).

Est-ce que le bailleur (propriétaire) peut décider de prévoir dans le contrat un forfait de charges ?

Non. Il est interdit de prévoir un tel forfait, car il ne correspond pas aux exigences de la loi, qui imposent que les charges demandées correspondent à un réel service.

Est-ce que le bailleur peut prévoir une provision sur charges ?

Oui, dans la mesure où la loi prévoit cette possibilité, mais sous la condition qu'il y ait une régularisation de charges annuelle.

Est-ce qu'à défaut de régularisation de charges, le locataire peut suspendre le paiement des provisions ?

Ce n'est pas conseillé. Il est toujours lié par le contrat et doit s'exécuter, la provision étant prévue dans le contrat. En revanche, il peut sommer le bailleur d'effectuer cette régularisation (si la mise en demeure envisagée plus haut n'a pas abouti) soit par le biais du référé devant le tribunal d'instance, soit par le biais de la procédure en injonction de faire toujours devant le tribunal d'instance. De plus, le locataire peut assigner le bailleur au fond (devant le tribunal d'instance, mais par le biais d'un huissier) pour demander une diminution de la provision).

Est-ce que le bailleur peut réclamer un arriéré de charges au titre de la régularisation alors qu'aucun justificatif n'a été fourni ?

Non. Toute demande d'arriéré de charges au titre d'une régularisation doit faire l'objet d'une justification, à défaut il ne pourra pas être exigé. En effet, si le bailleur ne lui tient pas ces pièces à disposition (le bailleur n'a pas à les communiquer), le locataire est en droit de refuser le paiement du surplus de charges réclamé.

→ Attention : le locataire doit faire la demande de fournir des justificatifs dans un délai d'un mois qui suit l'envoi du décompte (la demande d'arriérés de charges), sans quoi il ne pourra plus se prévaloir du défaut de justificatifs pour refuser le paiement.

2. Les réparations locatives

Le locataire doit prendre en charge les réparations locatives et uniquement ce type de réparation (elle résulte de l'usage normal, à la différence des dégradations qui résultent de l'usage anormal des lieux).

Ces réparations sont listées par l'annexe du décret du 26 août 1987, n° 87-712. Si la réparation n'est pas dans la liste de ce décret il faudra, pour s'assurer que ce n'est pas à la charge du locataire, vérifier le montant du devis de réparation (plus il est important, moins c'est au locataire de payer), car il n'est tenu que des petites réparations (art. 1er du décret). Toutes les réparations autres que locatives sont à effectuer par le bailleur (art. 6c de la loi du 6 juillet 1989), sauf à ce qu'elles résultent d'un usage anormal (voir « Les dégradations », ci-dessous).

→ Attention : le locataire n'est pas tenu de prendre en charge ces réparations locatives si elles sont occasionnées par la vétusté*, un vice de construction, une malfaçon ou un cas de force majeur. En effet, la vétusté permet de s'exonérer de ces réparations locatives. Pour savoir quels sont les abattements de vétusté, vous trouverez ci-après un exemple qui n'a de force obligatoire que s'il est annexé au contrat)

A titre d'exemple la réparation des volets roulants incombe-t-elle au locataire ou au propriétaire ?

Dès lors que la dégradation du volet roulant n'est pas due à une faute du locataire (mauvaise utilisation ou défaut d'entretien), les travaux nécessaires à la reprise des désordres (remplacement total des lames et de nouvelles coulisses) ne sont pas à la charge du locataire.

... le remplacement d'un robinet ?

Ce n'est pas une réparation locative, toujours sous réserve que le locataire n'ait pas commis de faute.

En revanche, la réparation d'une fuite d'eau, du fait d'un défaut d'étanchéité du joint, serait à la charge du locataire car le remplacement des joints est une petite réparation. L'obligation du locataire ne saurait aller au-delà du remplacement des petites pièces : joints, clapets... (Annexe IV décret du 26 août 1987 n° 87-712).

Est-ce que je suis tenu responsable des détériorations qui ont lieu après treize années d'occupation, alors que le bailleur n'a pas fait de travaux de conservation tout au long de la durée de mon bail ?

Dès lors que le locataire restitue les lieux à l'état d'usage (aucun défaut d'entretien, pas de dégradation anormale résultant des états des lieux) après un certain nombre d'années (à partir de dix ans d'occupation environ) et que le bailleur n'a pas fait de travaux tout au long de la durée d'occupation, il ne sera pas présumé responsable des détériorations constatées (c'est-à-dire qu'il n'aura pas besoin de prouver la vétusté, c'est au bailleur de prouver le défaut d'entretien du locataire s'il veut lui imputer le coût de la réparation).

Est-ce que, si je fais une réparation qui est normalement à la charge du bailleur, je peux lui demander le remboursement ?

Non. Le locataire ne doit surtout pas faire les réparations qui normalement incombent au propriétaire dès lors qu'il n'a pas eu son accord exprès, ou à défaut une autorisation en justice. Si le propriétaire ne répond pas aux LRAR du locataire pour demander cette prise en charge, il faudra saisir le juge (art. 1144 Code civil.).

 

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